Comment savoir si mon idée est rentable ?

Vous souhaitez créer un gîte ou des chambres d’hôtes, un projet que vous avez en tête depuis longtemps mais vous n’êtes pas encore sûrs de passer ce cap, tant les incertitudes demeurent notamment la rentabilité des gîtes et chambres d’hôtes.

De l’idée au projet, le parcours d’un porteur de projet est jalonné de nombreuses étapes. Et pourtant l’enthousiasme peut vite nous pousser à mettre en route le projet sans s’être posé des questions exist(ess)entielles!

Dans le précédent article de blog repris dans la newsletter #1, nous avons vu l’importance de mener une réflexion préalable à votre projet. Ces questionnements vous permettront de vous poser les bonnes questions et de réfléchir notamment à votre pourquoi qui devrait être votre guide dans votre parcours d’entrepreneur.

Dans cet article, nous allons aborder des notions très concrètes pour savoir rapidement si votre idée est rentable et si votre projet est réalisable tel que vous l’imaginiez.

Quelle activité développer pour assurer la rentabilité des gîtes et chambres d’hôtes

• Quelle activité souhaitez-vous développer ?

C’est la première bonne question à se poser car elle va déterminer le socle de votre projet.

Souhaitez-vous développer une activité secondaire ou une activité principale ?

Un élément très important à prendre en compte : 

En effet, la création d’un ou plusieurs gîtes et/ou de chambres d’hôtes est très intéressante dans le cadre d’une activité complémentaire.

Dès lors qu’on souhaite en faire une reconversion professionnelle seul ou à plusieurs, la notion de rentabilité va être beaucoup plus difficile à obtenir et prendra du temps si c’est possible, ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas.

La reprise peut être intéressante en cas de reconversion professionnelle afin de continuer une activité déjà lancée. Mais le financement peut être un obstacle de taille si vous n’avez pas un profil professionnel idéal pour ce faire (vous n’avez pas d’expérience professionnelle dans votre nouveau domaine d’activité).

• Quels revenus pouvez-vous espérer de cette activité ?

Cette question est délicate car elle nécessite de faire d’ores et déjà quelques recherches sur les revenus escomptés dans ce type d’activité.

Vous allez devoir vous plonger dans les chiffres et statistiques du tourisme local du secteur d’implantation visé.

Observez les prix pratiqués par la concurrence

Renseignez-vous auprès des institutionnels du tourisme local sur le nombre de nuitées, le type de clientèle etc…

Rencontrez si possible d’autres hébergeurs pour échanger 

• Quelles charges devrez-vous retirer de votre chiffre d’affaires ?

• Factures d’eau, électricité, chauffage
• Coûts des fournitures
• Frais de communication
• Frais d’entretien
• Frais de Personnel éventuel etc…

• Quel bénéfice pourrez-vous en attendre ?

Calculez votre bénéfice restant : est-ce possible de faire vivre une famille ou devrez-vous compter sur d’autres sources de revenus ?

Ne soyez pas trop optimiste! On peut être tenté de vouloir prendre les meilleurs chiffres pour s’assurer que son projet est viable.

La bonne méthode est de travailler sur 2 scénarios : un optimiste et un pessimiste puis faire une moyenne des 2.

Votre apport

Quel apport de départ pouvez-vous investir dans ce projet ?

Attention, il ne s’agit pas de mettre toutes vos économies pour financer votre idée.

Vous devez garder de l’épargne résiduelle.

Pour financer un projet de ce type, vous pourrez soit recourir à un prêt immobilier particuliers pour l’acquisition du lieu éventuellement couplé à un prêt d’investissement sur la partie professionnelle qui vous permet d’avoir des revenus locatifs soit recourir à un prêt professionnel dans le cadre d’une reprise d’un fonds de commerce ou murs commerciaux par ex (assez rare) ou si vous comptez exercer votre activité sous forme de société et qu’il y a des bilans d’activité sur les années précédentes.

Attention : dans les deux cas, votre apport doit être égal à au moins 20 à 30 % du montant global de l’opération (acquisition + travaux)

Dans les faits, les dossiers passent actuellement plutôt autour des 30 à 40 % d’apport.

Source : courtiers en prêts immobiliers et professionnels

Des aides et subventions locales (jusqu’à 30 000 € parfois ou plus avec les aides à la rénovation énergétique) existent mais la plupart nécessitent d’avancer les fonds.

Secteur et prix immobiliers

La 3e étape est de s’intéresser à votre secteur de recherche.

Etudiez les prix au m² : eh oui, les prix de l’immobilier sont estimés selon des critères précis et avoir connaissance du prix moyen au m² sur votre secteur vous permettra de faire un rapide calcul sur le budget nécessaire à votre acquisition : 

Si le prix au m² est de 2000 € sur votre secteur, vous pouvez en déduire qu’un bien pour réaliser votre projet se vendra autour de 500 000 € pour une surface de 250 m² (surface minimum pour réaliser des chambres d’hôtes)

Bien entendu c’est une moyenne mais si vous trouvez un bien en deça de ce prix, il y aura des travaux à prévoir donc un budget peut-être 20 ou 30% plus élevé.

Si vous souhaitez acquérir un bien clé en main en activité, le prix sera 30 à 50% plus élevé en fonction de la qualité et du niveau de gamme.

Qu’en est-il du fameux coup de coeur et de la bonne affaire ?

Vous pouvez également attendre de tomber sur un coup de coeur qui sera en plus l’affaire du siècle, sauf que la probabilité que cela vous arrive demeure très faible.

Oui le corps de ferme à retaper qu’on pouvait acheter une bouchée de pain il y a encore 20 ou 30 ans n’existe plus! Ou alors dans des contrées reculées qui ne seront pas forcément synonymes d’attractivité pour les touristes. Mais si vous souhaitez partir en quête de cette perle rare, ne comptez pas votre énergie ni votre temps !

Investissement

On en vient donc à l’investissement nécessaire pour transformer un bien en projet d’accueil et d’hébergement.

Outre les travaux de rénovation et d’aménagement, il faut budgéter la décoration, l’ameublement et les équipements.

Un investissement conséquent qui peut réellement être disproportionné par rapport à votre apport de départ et qui va conditionner la rentabilité de votre projet.

Pour un gîte, on estime à minima les coûts d’aménagement autour de 100 000 € pour une superficie d’environ 100 m².

Pour une chambre d’hôte, on est autour de 15 000 € par chambre.

Ce sont bien entendu des moyennes car les coûts vont dépendre des matériaux et du niveau de gamme souhaité.

En étudiant ces différents paramètres, vous allez pouvoir avancer sur la faisabilité de votre projet.

Si ça ne passe pas, que faire ?

Travaillez votre projet : peut-être en changeant de secteur si vous n’êtes pas attachés à une région en particulier (vérifier l’attractivité touristique), en allant chercher d’autres financements (prêt familial, donation, vente d’un bien familial, crowdfunding etc…), en modifiant le projet (activité secondaire, nombre d’hébergement, type de clientèle etc )

Attention montée en gamme signifie plus d’investissement de départ et tout au long de la durée de vie de vos hébergements…

Cependant si votre apport est en deçà de 20 à 30% du montant global de votre projet, celui-ci sera difficile à financer voire impossible.

Dans ce cas, mieux vaut revoir votre installation sous un autre jour : c’est là que votre pourquoi fera la différence.

Si votre envie est avant tout d’offrir un cadre de vie différent à votre famille à la campagne, optez pour un projet en 2 temps : 

Cherchez du travail localement, installez-vous en location, vendez votre bien, vous aurez la possibilité d’emprunter plus si vous avez 2 salaires.

C’est un excellent test également pour sentir si cette vie vous convient.

De plus, votre apport sera directement disponible et vous pourrez être plus réactif sur une opportunité.

En effet, lorsque votre projet dépend d’une vente, sachez que le fait de passer par un prêt relais va réduire votre capacité d’emprunt. Aucun vendeur n’acceptera dans la conjoncture actuelle de vous vendre son bien après que le vôtre sera vendu.

Dans ce scénario, vous pourrez acquérir un bien que vous rénoverez au fur et à mesure. Vous développerez sans doute une activité d’accueil pas à pas jusqu’à la pérenniser au fur et à mesure des années.

Penser vivre totalement d’une reconversion professionnelle dans ce secteur d’activité est par contre très idéaliste et utopique si vous n’avez pas un apport conséquent pour démarrer.

Ce n’est pas forcément évident d’avancer dans cette réflexion préalable et de tester cette rentabilité par soi-même car l’affectif est fort sur ce type de projet. On a tellement envie de réaliser ce rêve!

Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, parlons de votre projet ensemble!